Gayrimenkul Sektöründe Dengeler, ‘Sürdürülebilirlik’ Yönünde Değişiyor!..

570 milyar dolar ve 65 milyon m2’yi bulan pörtföyü yöneten 17 küresel gayrimenkul firması kısa süre önce, 2050 yılına kadar “net 0 karbon” taahhüdünde bulunduklarını açıkladı. Gayrimenkul yatırımlarında artık beklentinin sadece yatırımcısına yüksek kazanç sağlaması ile sınırlı kalmadığına; aynı zamanda topluma ve çevreye duyarlı ve faydalı olmasının da beklendiğine dikkat çeken bu duruş,  sektörde ayakta kalmak isteyenlerin sürdürülebilirlik konusunda odaklanmaları gerektiğine işaret ediyor.

Bundan otuz yıl önce bilim insanları iklim değişikliği gerçeğini ortaya koydu ve geleceğimizi nasıl etkileyebileceğine dair olası senaryoları da beraberinde açıkladı. Ama o dönemde yatırımcıların büyük çoğunluğu iklim değişikliğini önemli bir yatırım riski olarak görmedi. Bugün ise sadece iklim değişikliği değil, toplumu etkileyebilecek her türlü davranış da dahil olmak üzere birçok çevresel, sosyal ve kurumsal yönetim ile ilgili konular yatırım riski kabul ediliyor. Yine hali hazırda yaşamakta olduğumuz pandemi süreci de doğaya ve gezegene ilişkin bakış açımızın yeniden gözden geçirilmesi ve sürdürülebilirliğin öneminin artması konusuna ciddi bir ivme kazandı. 

Bugün kurumsal yatırımcılar artık sadece şirketlerin ulaştığı finansal sonuçlar ile ilgilenmiyor, sürdürülebilir, çevreye duyarlı ve sorumlu yatırımlara referans vererek topluma fayda sağlamalarını bekliyor.  İş dünyasında kalıcı olmak isteyenlerin Kısaca ESG (Enviromental, Social, Governance) olarak adlandırılan bu yeni anlayışa çok da uzun olmayan bir süreç içerisinde mutlaka uyum sağlamaları gerekiyor. ESG, bir yatırımın performansı üzerinde önemli etkileri bulunabilecek çevresel, sosyal ve yönetişimsel uygulamaları ifade ediyor. Gayrimenkul yatırımları ve portföylerin değeri de bu gelişmelerden payını almaya başlamış durumda.  

ESG’ye uyum sağlamayan gayrimenkuller ciddi değer kaybedecek

İklim değişikliğinin kuraklık, seller, orman yangınları, müsilaj gibi olumsuz ve yıkıcı etkilerini artık günlük hayatımızda birebir yaşadığımıza dikkat çeken Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Ahmet Arslan,“ Bugün sadece iklim değişikliği değil, çevresel, sosyal ve kurumsal yönetimle ilgili pek çok konunun şirket değerlemesinde ve yatırımlarında etkisinin olduğunu biliyoruz. Çevresel boyutuyla ele aldığımızda, iklim değişikliği üzerinde yarattığı etki, karbon salınım miktarı, su tasarrufu becerisi, yenilenebilir enerji üretebilmesi, enerji verimliliği, atık geri dönüşümü gibi özellikler ESG politikaları kapsamında yeni dönemde gayrimenkullere ilişkin çevresel beklentiler arasında yer alıyor. Bu kriterlere sahip olmayan gayrimenkullerin yakın dönemde ilave yatırıma katlanarak ya sisteme uygun hale getirilmesi, ya da ciddi değer kaybı yaşamaları, hatta bazılarının kanuni yaptırımlarla kullanımına izin verilmemesi bekleniyor.” dedi.

İlerleyen dönemde “sıfır karbon” temalı gayrimenkuller tercih edilecek

Dünyadaki toplam enerji tüketimi içerisinde yapı stoğunun yaklaşık yüzde 20’lik bir paya sahip olduğuna dikkat çeken Ahmet Arslan, “İlerleyen dönemde daha ekolojik inşaat malzemelerinin kullanıldığı, akıllı ısıtma ve sahip, tükettiği kadar üretme becerisine sahip “sıfır karbon” temalı gayrimenkuller tercih edilecek. Bankalar ve diğer finansman kuruluşları da gayrimenkul finansman süreçlerinde bu konuyu öncelikli kriterler arasına alarak çevreye duyarlı gayrimenkul projelerini teşvik ediyor. Özellikle kurumsal yatırımcıların çevre dostu, sosyal açıdan duyarlı ve sosyal sorumluluk bilinciyle inşa edilen ve yönetilen gayrimenkullere yöneldiğini biliyoruz.” şeklinde konuştu.

Sadece finansal değerleme, çevre ve insan boyutlarını denklem içine katmakta yetersiz kalıyor

Sürdürülebilirliğin, kurumun değerine yapılan ve geri dönüşü çok yüksek bir yatırım olduğunu belirten ESG Turkey Danışmanlık Genel Müdürü Dr. Cenk Türker, “Sürdürülebilirlik yönetimi, şirketlerin logo, marka tanınırlığı, telif hakları, patent gibi dokunulamayan varlıklarının yönetimini, bunlar aracılığıyla değer yaratılmasını ve o değerin korunmasını sağlar. Çünkü günümüzde bir kuruluşun, dokunulamayan değerlerinin kuruluşun toplam değerine oranı yüzde 85’lerin üzerine çıkmış durumdadır. Artık sadece finansal değerleme yapılması, çevre ve insan boyutlarını denklem içine katmakta yetersiz kalmaktadır. Çünkü günümüzde, ESG boyutlarının getirdiği risklerin de, fırsatların da finansal etkileri son derece büyük olabilmektedir. Bir üretim tesisinin çevreye zarar verir şekilde faaliyet göstermesi; rekabette geri kalması, yakın gelecekte müşteri bulamaması, finansmana erişememesi, karbon vergisi ödemesi, faaliyetinin durdurulması gibi riskler barındırabilmektedir. İşte bu risklerden uzak kalmak, sürdürülebilirlik (ESG) değerlemesinden yüksek puan almak, ürün ya da kuruluşun değerini maksimize edebilmek için şirketlerin sürdürülebilirlik yolculuğuna bir an önce çıkmalarını tavsiye ediyorum” dedi.

Sürdürülebilirliğin stratejik önemi giderek daha fazla anlaşılıyor

Dünya iklim değişikliği, nüfus artışı, kaynakların artan ihtiyaçlar karşısında yetersizliği, ekonomik ve sosyal eşitsizlikler gibi sorunlar ile karşı karşıya. Bu sorunlara çözüm bulmak sadece ekonomik bir bakış açısı ile mümkün görünmüyor. Bu yüzden karar süreçlerimize ekonomik bakış açısının yanında çevresel, sosyal ve yönetişim bakış açısının da eklenmesi etkin çözümler ortaya konulması açısından önemli gözüküyor.” diyen Türkiye Kurumsal Yönetim Derneği Üyesi Dr. Erkin Erimez, sürdürülebilirliğin stratejik önemine de dikkat çekti. 

Sürdürülebilirlik CEO ve Yönetim Kurulu seviyesinde ele alınmalı

Erimez, “Sürdürülebilirlik konuları kurumun performansını, dayanıklılığını, iş yapma şeklilerini, karşı karşıya olduğu riskleri ve fırsatları etkiliyor. Bu kadar hayati etki yaratan bir konunun yan bir alan olarak değerlendirilmesi etkin çözümlerin geliştirilmesini engelliyor. Sürdürülebilirliğin stratejik önemi giderek daha fazla anlaşılıyor. Sürdürülebilirlik konularına, CEO ve yönetim kurulu düzeyinde önem veren şirketlerin sayısının gün geçtikçe artması, sürdürülebilirlik konusunda lider düzeyinde inisiyatif alındığına işaret ediyor. Dünya çapında 2.422 üst düzey yöneticiyle yapılan bir anket çalışmasına göre, şirketler sürdürülebilirliğe önem veriyor ve bu konuda çalışmalar yapıyorlar. Anketin yapıldığı şirketlerin yüzde 16’sının yönetim kurulunda Sürdürülebilirlik Komitesi bulunuyor. Bu oran, 2014 yılında yüzde 12 idi. Sürdürülebilirlik CEO ve Yönetim Kurulu seviyesinde ele alınması gereken bir konu.  kurumların hem kendilerine hem de içinde yer aldıkları ekosisteme değer yaratmaları gerekir. Değer yaratmak ancak sürdürülebilirlik kavramının kurumun DNA’larına işlenmesi ve stratejiye dahil edilmesi ile sağlanabilir. Bu amacın gerçekleştirilmesinde Yönetim Kurulu ve üst yönetimin konuyu sahiplenmesi gerekir. Bütünsel düşünce yaklaşımının kurum içinde uygulanması çalışmaların etkinliğini ve kurumun performansını artırır, risklere karşı dayanıklılığını güçlendirir.” dedi.